Loro sedi

OGGETTO: Locazioni brevi

Premessa

La nuova disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Locazioni brevi

Contratti di sublocazione

La facoltà riconosciuta in capo al sublocatore di optare per la cedolare secca, costituisce un’importante novità, in quanto comporta una deroga all’art. 67, lett. h, TUIR.

Infatti, in base a detta disposizione, i redditi derivanti dalla sublocazione sono inquadrati come redditi diversi e non come redditi di natura fondiaria; da ciò ne conseguiva l’impossibilità di optare per la cedolare secca.

Adempimenti intermediari

I commi 4 e 5, art. 4, D.L. n. 50/2017, introducono nuovi adempimenti in capo agli intermediari che intervengono nella stipula/gestione dei contratti di locazione breve.

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OGGETTO: Cedolare secca e mancata comunicazione proroga del contratto di locazione

Premessa

Il D.L. 193/2016 è intervenuto sulle disposizioni riguardanti la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione e al mantenimento del regime della cedolare secca. L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il locatore ha dunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come, è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. Le disposizioni normative generali prevedono che se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate la relativa opzione. La stessa viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa.

Le novità introdotte dal decreto fiscale

Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare secca ma si dimentica di comunicare la proroga della locazione ammette il riconoscimento dell’applicazione della tassazione agevolata in presenza di un comportamento concludente; in particolare l’art. 7 quater al comma 24, prevede che la mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:

• non procedendo con il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga;
• effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso;
• dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi (modifica all’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011).

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Considerando che la Legge di conversione del Decreto c.d. Fiscale è entrata in vigore in data 3 dicembre 2016, erano sorti dubbi in merito alla retroattività delle disposizioni appena richiamate e dunque con riferimento a quei contratti prorogati in data 2 novembre per i quali la comunicazione di proroga del contratto doveva essere effettuata prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni normative.

Come chiarito con la Circolare 26/e del 2011 per il periodo di durata dell’opzione della tassazione agevolata,

• è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione.
• A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone. Nella descrizione del comportamento concludente non viene però fatto alcun richiamo a tale adempimento in sede di proroga del contratto di locazione per cui in attesa di successivi chiarimenti si ritiene possa trovare operatività un’interpretazione in senso favorevole al contribuente ammettendo di mantenere la cedolare secca senza ripetere l’invio della raccomandata all’inquilino.

 Anche la mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione è stato oggetto d’intervento normativo da parte del Decreto Fiscale. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione dell’imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione in misura fissa pari a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni; abbiamo appena richiamato le sanzioni per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto; in forza delle modifiche introdotte dal Decreto Fiscale si assiste ad un inasprimento delle sanzioni in quanto:

• si passa da 67 a 100 euro,

• se la comunicazione viene presentata con un ritardo superiore 30 giorni dal verificarsi dell’evento;

• da 35 a 50 euro,

• se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Distinti saluti

                                                                                                                                             Loro sedi

OGGETTO: Omessa/tardiva registrazione contratto di locazione: nuove sanzioni

Premessa

Il D.Lgs. n. 158/2015 contiene la riforma del sistema sanzionatorio italiano, i cui effetti sono stati anticipati al 1° gennaio di quest’anno dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015).

In particolare, ai fini del presente documento si ritiene richiamare l’attenzione sulla modifica dell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, con cui è dimezzata la sanzione base prevista per gli omessi o insufficienti versamenti delle imposte per ritardi fino a 90 giorni e sul nuovo testo dell’art. 69 del TUR (Testo Unico Imposta di registro).

Riguardo l’art. 13 D.Lgs. n. 472/1997 si passa dalla sanzione del 30% a quella del 15% per ritardi di versamento entro i 90 giorni dalla scadenza del termine ordinario. Per ritardi oltre il 90° giorno (quindi dal 91° giorno), invece, la sanzione base irrogata resta del 30%.

È altresì ridotta alla metà la sanzione base per ritardi nei versamenti entro il 14° giorno, passando dunque dall’attuale 2% per ogni giorno di ritardo al nuovo 1%. per ogni giorno di ritardo.

Riguardo al novellato art. 69 TUR che dispone la sanzione per l’omessa registrazione di atti, sancisce che “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”.

L’omessa registrazione del contratto di locazione: come regolarizzarla

La regola vigente è che il contratto di locazione è da registrarsi all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. Per la registrazione del contratto, qualora il locatore non opti per la cedolare secca, occorre versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (per ogni copia da registrare) da 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righi.

Per chi omette la registrazione è applicabile la sanzione dettata dall’art. 69 TUR così come esposto in premessa.

Tuttavia, è possibile regolarizzare l’omissione ricorrendo al ravvedimento operoso applicando la sanzione ridotta e gli interessi.

Omesso pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe e cessioni)

Riguardo agli adempimenti successivi alla registrazione, come risoluzioni, proroghe ecc. secondo la nuova formulazione dell’art. 17 TUR (in vigore dal 1° gennaio 2016) il pagamento dell’imposta dovuta deve essere eseguito entro 30 giorni dalla scadenza (fino al 2015 entro 20 giorni). Tuttavia, in caso di risoluzione, proroga o cessione, se il versamento è eseguito con il Modello F24 ELIDE, occorre presentare entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la ricevuta del versamento eseguito all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Anche il tal caso, qualora si sia verificato omesso o insufficiente versamento è possibile regolarizzare il tutto ricorrendo al ravvedimento operoso.

Distinti saluti